Vedtatt på konstituerende sameiermøte 11. juni 1987. Endret på sameiermøte 13. juni 1988, 14. april 1991, 25. april 1992, 26. april 1994, 29. mars 2000, 21. april 2008, 24. april 2012 og 28. april 2014). Sist vedtatt på ordinært årsmøte 26 april 2018


§ 1 Innledning

Eiendom gnr.89, bnr.314 og 398 i Bærum er i overensstemmelse med oppdelingsbegjæring av 18.12.1987, 87 ideelle eiendomsandeler. Alle bestemmelser, som er inntatt i oppføringskontrakten og skjøte fra A/L Kolsåstoppen Borettslag, oppdelingsbegjæringen og ordensreglene er bindende for seksjonseieren., og overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i disse dokumenter og sameievedtektene.

Seksjonseierne har rett og plikt til å være medlemmer av sameiet.

Grunnlaget for vedtektene er lov om eierseksjoner av 16.juni 2017 nr. 65

§ 2 Seksjon

En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til en bolig benevnes seksjon. Den enkelte seksjonseier har eksklusiv bruksrett til sin seksjon. Seksjonseier har enerett til bruk av sin seksjon og felles bruksrett sammen med de øvrige eiere av eiendommen til sameiets fellesarealer som f.eks. tomteanlegg (veier, ganger, grøntanlegg mv.)

Seksjonseier har eksklusiv bruksrett til anvist (nummerert) biloppstillingsplass i garasje eller i carport.

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jfr. esl, § 25 første ledd

En seksjonseier kan med samtykke fra styret gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av seksjonseierens eller husstandsmedlemmenes nedsatte funksjonsevne. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger saklig grunn.

Ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet. I henhold til eierseksjonsloven § 22 fjerde ledd, er det nedlagt forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, men det er gjort unntak for følgende juridiske personer som kan erverve inntil 10 prosent, men likevel minst en av antallet seksjoner:

  • staten
  • fylkeskommuner
  • kommuner
  • selskaper som har til formål å skaffe boliger og som ledes og kontrolleres av staten, en fylkeskommune eller en kommune,
  • stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og
  • selskaper, stiftelser eller andre som har inngått samarbeidsavtale med staten, en fylkeskommune eller en kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

Seksjonene kan utelukkende benyttes som bolig (boligseksjon). Næringsvirksomhet er ikke tillatt.

§ 3 Seksjonseierens rettslige disposisjonsrett

Den enkelte seksjonseier har full rettslig råderett over sin seksjon.

Overdragelse av seksjon kan bare finne sted på de vilkår som fremgår av dokumentene nevnt ovenfor (§ 1) og etter styrets skriftlige godkjennelse ved påtegning på skjøtet.

Styret kan gi forretningsfører fullmakt til å gi samtykkevedtak etter vedtak i styret. Kjøp og videresalg av seksjon skal tinglyses. Likeledes overdragelse ved arv.

Styret kan ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes bl.a. at sameiet ikke får dekket utestående fordringer som sameiet ikke får dekket av seksjonseier.

Før godkjenning kan gis, må totalrestanse inklusive renter og omkostninger være innbetalt sameiet ved forretningsfører

§ 4 Seksjonseiernes plikter

Seksjonseierne er forpliktet til å rette seg etter sameiets vedtekter og vedtak fattet på årsmøte og av styret.

Ved alminnelig flertall fastsetter årsmøtet ordensregler for eiendommen.

Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre beboere i sameiet.

Bruksenheten kan bare benyttes i samsvar med formålet.

Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.

Styret eller den styret gir fullmakt, har adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner, reparasjoner mv. som er sameiets ansvar. Videre adgang til boligenhetene for kontroll av at de tekniske krav til avtrekk, vann med mer er fulgt.

Styret kan kommunisere med alle seksjonseierne og leierne elektronisk. Det er den enkelte seksjonseiers/leiers ansvar at styret har rett elektronisk adresse. For de som ikke har oppgitt noen elektronisk adresse til styret, vil kommunikasjonen skje pr. post

§ 5 Seksjonseiernes vedlikeholdsplikt

Seksjonseier er ansvarlig for å holde boligen forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre beboere. Innvendig vedlikehold av bruksenheten besørges og bekostes av den enkelte seksjonseier. Med innvendig vedlikehold forstås blant annet oppussing, istandsettelse og fornyelse av maling, tapet, gulv, tak, innvendige vegger, låser, nøkler  elektriske ledninger med tilbehør fra og med bruksenhetens sikringsboks, vannkraner, servanter og annet sanitærutstyr.. Dette gjelder også ledninger og innretninger som seksjonseieren selv har satt opp.

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Videre omfatter vedlikeholdsplikten vann- og fuktsperrer i våtrom og vann- og avløpsledninger fra forgreiningspunktet på hovedledningsnettet, Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Vedlikeholdsplikten omfatter ikke utskifting av sluk, Reparasjon eller utskifting av rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjon er sameiet ansvarlig for. Innkassing og andre hindringer utført av nåværende eller tidligere seksjonseier, fritar ikke for seksjonseierens vedlikeholdsplikt.

Seksjonseier er ansvarlig for innvendig vedlikehold av dører og vinduer som vender ut mot fellesareal, samt utskifting av selve vindusruten. Utskifting og utvendig vedlikehold av vinduer og dører er sameiet ansvarlig for

Seksjonseieren har dessuten ansvaret for vedlikehold av indre del av terrassen inklusive avløp, dvs. den delen eller deler som ikke kan ses utenfra.

Vedlikeholdsplikten omfatter også vedlikehold og renhold av bod/boder tilhørende bruksenheten.

Alt arbeid som påligger seksjonseieren skal utføres i samsvar med de til enhver tid gjeldende forskrifter. Seksjonseieren er ansvarlig for at dette blir gjort.

Seksjonseier er ansvarlig for at boenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr og at dette er i forskriftsmessig stand.

Unnlatelse av å foreta vedlikehold som kan forringe eiendommens verdi eller avverge ulempe, anses som brudd på seksjonseierens forpliktelser overfor boligsameiet.

§ 6 Forandringer i boligen m.m.

Seksjonseierne må ikke uten godkjennelse fra styret foreta forandringer vedrørende bygningskonstruksjonen og fellesanlegg, som for eksempel rive bærevegger eller flislegge balkong/terrasse Tilsvarende gjelder tiltak som medfører fasadeendringer som for eksempel utskifting av dører og vinduer og bygningsmessige forandringer i boligen. Utvendig må det ikke settes opp radio- og TV antenne (parabol), varmepumpe eller annet utstyr. Utelys, med unntak for egen terrasse, må ikke monteres..

§ 7 Boligsameiets plikter

Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt.

Sameiet skal blant annet:

  1. vedlikeholde og forvalte eiendommen med grøntarealer, beplantninger, veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser og fellesinnretninger av enhver art.
  2. besørge utvendig vedlikehold av sameiets bygninger på eiendommen, herunder vedlikehold av
    trappeoppganger, ytre inngangsdører og andre innvendige fellesarealer, utskifting av vinduer og dører, samt vedlikehold av felles rør og ledninger.
  3. forvalte garasjeanleggene.

§ 8 Fellesutgifter

Sameiet betaler alle kostnader til drift av sameiets bygninger, så som offentlige avgifter som direkte kan henføre til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene samt forretningsførsel.

Sameiet betaler alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser, grøntarealer og beplantninger samt vaktmestertjeneste. Videre betaler boligsameiet alle kostnader til drift og vedlikehold av garasjeanleggene.

Til dekning av felleskostnadene betaler hver seksjonseier et månedlig kostnadsbidrag. Kostnadsbidraget fastsettes av boligsameiets styre, med basis i følgende fordelingsnøkkel:

50% fordeles likt på hver seksjon.

50% fordeles etter boligens nettoareal (boligens areal).

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet skal fordeles mellom sameierne etter samme fordelingsnøkkel som brukes ved fordeling av felleskostnader.

§ 9 Avsetning til vedlikehold

Årsmøtet kan med alminnelig flertall vedta avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen.

§ 10 Forsikring

Styret plikter å holde sameiets bygningsmasse forsikret på en tilfredsstillende måte.

Seksjonseieren skal betale egenandel ved forsikringsskader der sameiets forsikring benyttes på skader som ligger under seksjonseierens vedlikeholdsansvar.. Seksjonseieren er i disse tilfellene også ansvarlig for tap som ikke dekkes av sameiets forsikring som følge av helt eller delvis avkortning eller avslag på grunn av seksjonseierens forhold.

Krav på betaling av egenandel dekkes av legalpanterett, jf vedtektene § 21

§ 11 Utleie

Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn.

Seksjonseier kan ikke inngå bindende avtale om utleie før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge sameiets vedtekter, ordensregler og andre vedtak fattet av årsmøter og styre.

Leietaker har ikke anledning til fremleie uten eiers og styrets godkjennelse.

Nummerert garasjeplass kan bare leies ut til eller lånes ut til en annen seksjonseier.

Seksjonseier plikter å informere styret og forretningsfører om leietakers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varighet av denne.

§ 12 Mislighold

Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige seksjonseierne, kan styret, med minst seks måneders skriftlig varsel, pålegge seksjonseieren å selge seksjonen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt ved tvangssalg, jf. eierseksjonsloven § 38

Det er å anse som vesentlig mislighold hvis seksjonseieren eller personer han er ansvarlig for, etter gjentatt skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, husordensregler og vedtak fattet av årsmøtet.

Seksjonseieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten eller, uten skjellig grunn, til eiendommen for øvrig.

Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en seksjonseier etter skriftlig påkrav ikke betaler sin andel av sameiets vedtatte fellesutgifter.

Medfører seksjonseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er seksjonseierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 39. Etter reglene i bestemmelsen her kan også kreves fravikelse i forhold til bruker som ikke er seksjonseier

§ 13 Årsmøte

På årsmøte har seksjonseierne  stemmerett for hver seksjon de eier. Det er anledning til å møte ved fullmektig. Seksjonseierens ektefelle, samboer eller annet medlem av husstanden har rett til å være tilstede og å uttale seg. Seksjonseier kan ta med seg rådgiver som kan få rett til å uttale seg dersom årsmøtet tillater det med mer enn halvparten av de avgitte stemmer.

Hvert år innen 30. juni med minst 8, høyst 20 dagers varsel innkalles til ordinært årsmøte hvor hver boligenhet har en stemme. En eller flere seksjoner som eies av juridisk person (§ 2. 4 ledd), har det antall stemmer antall eide seksjoner tilsvarer. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon. Seksjonseier plikter å informere styret om sin e-postadresse.

Juridisk person kan alternativt utpeke en stemmeberettiget beboer fra hver boligenhet.

Saker som seksjonseier ønsker behandlet på ordinært årsmøte, skal nevnes i innkallelsen når det er satt fram krav om det innen siste frist fastsatt av styret.. Skal et forslag, som etter lov og vedtekter vedtas med 2/3 flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen.

Årsmøtet ledes av styrets leder, med mindre årsmøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være seksjonseier

På det ordinære årsmøtet skal følgende saker behandles:

  1. Konstituering
  2. Informasjon fra styret
  3. Godkjennelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap.
  4. Driftsbudsjett
  5. Valg av revisor
  6. Valg av styremedlemmer og varamenn
  7. Valg av valgkomite
  8. Evt. godtgjørelse til styret
  9. Andre saker nevnt i innkallelsen

Ekstraordinært årsmøte skal innkalles med minst 3, høyst 20 dagers varsel, når styret finner det nødvendig eller når minst 2 seksjonseiere som til sammen har minst 10% av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles, og alle vedtak som gjøres av årsmøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst en seksjonseier som utpekes av årsmøtet blant de som er tilstede.

§ 14 Årsmøtets myndighet

Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet. Med unntak som følger av loven eller vedtektene, fattes alle beslutninger av årsmøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer.

Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

Det kreves minst 2/3 flertall av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:

  1. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.
  2. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter.
  3. Salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap.
  4. Andre rettslige disposisjoner over den faste eiendom som går utover vanlig forvaltning.
  5. Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt.
  6. Samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 20 annet ledd annet punktum.
  7. Vedtektsendring

Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjon seierne i felleskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmer på årsmøtet.

Hvis tiltak etter foregående ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis seksjonseierne uttrykkelig sier seg enig

Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om:

a) salg eller bortfeste ev hele eller vesentlige deler av eiendommen

b) oppløsning av sameiet

c) tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter

d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne

e) begrensninger i den rettslige rådighet over seksjonen

f) endring i fordeling av felleskostnader

g) endring i fordeling av felleskostnader

§ 15 Styret

Sameiets styre er ansvarlig for forvaltningen av seksjonseiernes anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak på årsmøtet..

Årsmøte velger styret bestående av styreleder, 4 styremedlemmer og 2 varamedlemmer. Styreleder velges for 1 år ved særskilt valg. Øvrige medlemmer velges for 2 år. Styre/varamedlemmer kan gjenvelges Styret velger innenfor sin midte varaleder og sekretær.

Hvis et styremedlem overdrar sin seksjon, trer han ut av styret.

Bare fysiske personer er valgbare for styret, jf. eierseksjonsloven § 55 annet ledd.

Styret er beslutningsdyktig når flere enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget.

I fellesanliggender og ved salg eller bortfeste av eiendommen representerer styret seksjonseierne og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem, og i leders fravær av nestleder og to styremedlemmer.

§ 16 Forretningsfører

Årsmøtet kan med vanlig flertall beslutte at sameiet skal ha forretningsfører. Forretningsfører ansettes og sies opp av styret Forretningsførerkontrakt som opprettes mellom sameiet og forretningsfører, skal være oppsigelig med minst 6 måneders varsel til fratreden ved årsskiftet

Styret kan delegere deler av sin kompetanse til å ta beslutninger etter esl. § 58 til forretningsføreren. Forretningsføreren kan bare utøve sin beslutningsmyndighet innenfor rammen av hva som er delegert fra styret

Forretningsføreren forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Han sørger for innkreving av kostnadsbidraget fra seksjonseierne og fører regnskap for sameiet. Videre fremmer han overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og kkostnadsbidrag, samt utfører de tjenester som er nevnte i forretningsførerkontrakten.

§ 17 Pantesikkerhet overfor sameiet

Som sikkerhet for oppfyllelse av seksjonseiernes forpliktelser etter nærværende vedtekter, forbeholder sameiet seg panterett med kr. 20.000,- i hver seksjon samt i tilfelle bygningens assuranse/erstatningssum.

Panteretten er tinglyst på hver seksjon. Denne panterett har opptrinnsrett etter Husbanken.

I tillegg har boligsameiet legalpant i den enkelte seksjon tilsvarende 2G til enhver tid (folketrygdens grunnbeløp) som sikkerhet for krav som springer ut av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31

§ 18 Tvister

Eventuelle tvister mellom sameiet og en seksjonseier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Seksjonseierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting.

§ 19 Vedtektsendring

Endring i boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer, om ikke loven stiller strengere krav, jf eierseksjonslovens § 27 andre ledd

 § 20 Oppløsning

Sameiet kan ikke oppløses uten uttrykkelig enighet fra samtlige seksjonseiere.