Vedtatt på konstituerende sameiermøte 11. juni 1987. Endret på sameiermøte 13. juni 1988, 14. april 1991, 25. april 1992, 26. april 1994, 29. mars 2000, 21. april 2008, 24. april 2012 og 28. april 2014)


§ 1 Innledning

Eiendom gnr.89, bnr.314 og 398 i Bærum er i overensstemmelse med oppdelingsbegjæring av 18.12.1987, 87 ideelle eiendomsandeler. Alle bestemmelser, som er inntatt i oppføringskontrakten og skjøte fra A/L Kolsåstoppen Borettslag, oppdelingsbegjæringen og ordensreglene er bindende for sameieren., og overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i disse dokumenter og sameievedtektene.

Sameierne har rett og plikt til å være medlemmer av boligsameiet.

Grunnlaget for vedtektene er lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 med endringer sist ved lov av 3. september 2010 nr. 56.

§ 2 Seksjon

En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til en bolig benevnes seksjon. Den enkelte sameier har eksklusiv bruksrett til sin seksjon. Seksjonseier har enerett til bruk av sin seksjon og felles bruksrett sammen med de øvrige eiere av eiendommen til sameiets fellesarealer som f.eks. tomteanlegg (veier, ganger, grøntanlegg mv.)

Seksjonseier har eksklusiv bruksrett til anvist (nummerert) biloppstillingsplass i garasje eller i carport.

Ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet. I henhold til eierseksjonsloven § 22 fjerde ledd, er det nedlagt forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, men det er gjort unntak for følgende juridiske personer som kan erverve inntil 10 prosent, men likevel minst en av antallet seksjoner:

  • staten
  • fylkeskommuner
  • kommuner
  • selskaper som har til formål å skaffe boliger og som ledes og kontrolleres av staten, en fylkeskommune eller en kommune,
  • stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og
  • selskaper, stiftelser eller andre som har inngått samarbeidsavtale med staten, en fylkeskommune eller en kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

Seksjonene kan utelukkende benyttes som bolig (boligseksjon). Næringsvirksomhet er ikke tillatt.

§ 3 Disposisjon over seksjon

Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon.

Overdragelse av seksjon kan bare finne sted på de vilkår som fremgår av dokumentene nevnt ovenfor (§ 1) og etter styrets skriftlige godkjennelse ved påtegning på skjøtet.

Styret kan gi forretningsfører fullmakt til å gi samtykkevedtak etter vedtak i styret. Kjøp og videresalg av seksjon skal tinglyses. Likeledes overdragelse ved arv.

Styret kan ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes bl.a. at sameiet ikke får dekket utestående fordringer som sameiet ikke får dekket av seksjonseier.

Før godkjenning kan gis, må totalrestanse inklusive renter og omkostninger være innbetalt sameiet ved forretningsfører

§ 4 Seksjonseiernes plikter

Seksjonseierne er forpliktet til å rette seg etter sameiets vedtekter og vedtak fattet på sameiermøte og av styret.

Ved alminnelig flertall fastsetter sameiermøtet ordensregler for eiendommen.

Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.

Styret eller den styret gir fullmakt, har adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner, reparasjoner mv. som er sameiets ansvar. Videre adgang til boligenhetene for kontroll av at de tekniske krav til avtrekk, vann med mer er fulgt.

Hvis sameieren motsetter seg at bruksenheten blir inspisert må sameiet eventuelt skaffe seg dom for kravet og få den tvangsfullbyrdet.

§ 5 Seksjonseiernes vedlikeholdsplikt

Seksjonseier er ansvarlig for å holde boligen forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre beboere. Innvendig vedlikehold av bruksenheten besørges og bekostes av den enkelte seksjonseier.

Vedlikeholdsplikten omfatter også vann-, elektriske- og sanitærløsninger fra forgreningspunkt på fellesledning og inn i den enkelte boligenhet. Seksjonseieren har dessuten ansvaret for vedlikehold av indre del av terrasse inklusiv avløp, dvs. den delen eller deler som ikke kan sees utenfra. Alt arbeid som påligger sameieren skal utføres i samsvar med de til enhver tid gjeldende forskrifter. Sameieren er ansvarlig for at dette blir gjort.

Seksjonseier er ansvarlig for at boenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr og at dette er i forskriftsmessig stand.

Unnlatelse av å foreta vedlikehold som kan forringe eiendommens verdi eller avverge ulempe, anses som brudd på seksjonseierens forpliktelser overfor boligsameiet.

Reparasjon eller utskifting av rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjon er sameiet ansvarlig for

§ 6 Forandringer i boligen m.m.

Sameierne må ikke uten godkjennelse fra styret gjøre bygningsmessige forandringer i boligen. Utvendig må det ikke settes opp radio- og TV antenne (parabol) eller annet utstyr. Utelys, med unntak for egen terrasse, må ikke monteres.

§ 7 Boligsameiets plikter

Boligsameiet skal:

  1. vedlikeholde og forvalte eiendommen med grøntarealer, beplantninger, veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser og fellesinnretninger av enhver art.
  2. besørge utvendig vedlikehold av sameiets bygninger på eiendommen, herunder vedlikehold av
    trappeoppganger, ytre inngangsdører og rom til avbenyttelse for samtlige seksjonseiere.
  3. forvalte garasjeanleggene.

§ 8 Fellesutgifter

Boligsameiet betaler alle kostnader til drift av boligsameiets bygninger, så som offentlige avgifter som dirkete kan henføre til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene samt forretningsførsel.

Boligsameiet betaler alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser, grøntarealer og beplantninger samt vaktmestertjeneste. Videre betaler boligsameiet alle kostnader til drift og vedlikehold av garasjeanleggene.

Til dekning av felleskostnadene betaler hver seksjonseier et månedlig kostnadsbidrag. Kostnadsbidraget fastsettes av boligsameiets styre, med basis i følgende fordelingsnøkkel:

50% fordeles likt på hver seksjon.

50% fordeles etter boligens nettoareal (boligens areal).

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet skal fordeles mellom sameierne etter samme fordelingsnøkkel som brukes ved fordeling av felleskostnader.

§ 9 Utleie

Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn.

Seksjonseier kan ikke inngå bindende avtale om utleie før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge sameiets vedtekter, ordensregler og andre vedtak fattet av sameiermøter og styre.

Leietaker har ikke anledning til fremleie uten eiers og styrets godkjennelse.

Nummerert garasjeplass kan bare leies ut til eller lånes ut til en annen seksjonseier.

Seksjonseier plikter å informere styret og forretningsfører om leietakers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varighet av denne.

§ 10 Mislighold

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameierne, kan styret, med minst seks måneders skriftlig varsel, pålegge sameieren å selge seksjonen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt ved tvangssalg, jf. eierseksjonsloven § 26.

Det er å anse som vesentlig mislighold hvis seksjonseieren eller personer han er ansvarlig for, etter gjentatt skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, husordensregler og vedtak fattet av sameiermøtet.

Seksjonseieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten eller, uten skjellig grunn, til eiendommen for øvrig.

Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en seksjonseier etter skriftlig påkrav ikke betaler sin andel av sameiets vedtatte fellesutgifter.

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 27. Etter reglene i bestemmelsen her kan også kreves fravikelse i forhold til bruker som ikke er sameier.

§ 11 Sameiermøte

På sameiermøte har sameierne stemmerett for hver seksjon de eier. Det er anledning til å møte ved fullmektig. Sameierens ektefelle, samboer eller annet medlem av husstanden har rett til å være tilstede og å uttale seg. Sameier kan ta med seg rådgiver som kan få rett til å uttale seg dersom sameiermøtet tillater det med mer enn halvparten av de avgitte stemmer.

Hvert år innen 30. april med minst 8, høyst 20 dagers varsel innkalles til ordinært sameiermøte hvor hver boligenhet har en stemme. En eller flere seksjoner som eies av juridisk person (§ 2. 4 ledd), har det antall stemmer antall eide seksjoner tilsvarer.

Juridisk person kan alternativt utpeke en stemmeberettiget beboer fra hver boligenhet.

Saker som sameier ønsker behandlet på ordinært sameiermøte, skal nevnes i innkallelsen når det er satt fram krav om det senest 21 dager før sameiermøte. Skal et forslag, som etter lov og vedtekter vedtas med 2/3 flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen.

Sameiermøtet ledes av styrets leder, med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier.

På det ordinære sameiermøte skal følgende saker behandles:

  1. Konstituering
  2. Årsmelding fra styret
  3. Godkjennelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap.
  4. Driftsbudsjett
  5. Valg av revisor
  6. Valg av styremedlemmer og varamenn
  7. Valg av valgkomite
  8. Evt. godtgjørelse til styret
  9. Andre saker nevnt i innkallelsen

Ekstraordinært sameiermøte skal innkalles med minst 3, høyst 20 dagers varsel, når styret finner det nødvendig eller når minst 2 sameiere som til sammen har minst 10% av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles, og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst en sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er tilstede.

§ 12 Sameiermøtets myndighet

Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Med unntak som følger av loven eller vedtektene, fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer.

Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

Det kreves minst 2/3 flertall av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:

  1. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.
  2. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter.
  3. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap.
  4. Andre rettslige disposisjoner over den faste eiendom som går utover vanlig forvaltning.
  5. Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt.
  6. Samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 12 annet ledd annet punktum.
  7. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.
  8. Vedtak om nye fellesområder eller endringer.
  9. Vedtektsendringer.

Det kreves tilslutning fra de sameiere det gjelder til vedtak om:

Begrensninger i den rettslige rådighet over seksjonen.

Endring i fordeling av fellesutgifter.

Endring i fordeling av inntekter av fellesarealer.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere, jf. eierseksjonslovens § 30 tredje ledd.

§ 13 Styret

Sameiets styre er ansvarlig for forvaltningen av sameiernes anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak på sameiermøter.

Sameiermøte velger styret bestående av styreleder, 4 styremedlemmer og 2 varamedlemmer. Styreleder velges for 1 år ved særskilt valg. Øvrige medlemmer velges for 2 år. Styre/varamedlemmer kan gjenvelges Styret velger innenfor sin midte varaleder og sekretær.

Hvis et styremedlem overdrar sin seksjon, trer han ut av styret.

Bare fysiske personer er valgbare for styret, jf. eierseksjonsloven § 38 annet ledd.

Styret er beslutningsdyktig når flere enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget.

I fellesanliggender og ved salg eller bortfeste av eiendommen representerer styret sameierne og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem, og i leders fravær av nestleder og to styremedlemmer. Styret kan gi prokura.

§ 14 Forretningsfører

Styret ansetter selskapets forretningsfører.

Forretningsførerkontrakt som opprettes mellom sameiet og forretningsfører, skal være oppsigelig med minst 6 måneders varsel til fratreden ved årsskiftet. Forretningsføreren forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Han sørger for innkreving av kostnadsbidraget fra sameierne og fører regnskap for boligsameiet. Videre fremmer han overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og kostnadsbidrag, samt utfører de tjenester som er nevnte i forretningsførerkontrakten, herunder begjære tvangssalg  pkt. 14, 2. ledd.

§ 15 Pantesikkerhet overfor sameiet

Som sikkerhet for oppfyllelse av seksjonseiernes forpliktelser etter nærværende vedtekter, forbeholder boligsameiet seg panterett med kr. 20.000,- i hver seksjon samt i tilfelle bygningens assuranse/erstatningssum.

Panteretten er tinglyst på hver seksjon. Denne panterett har opptrinnsrett etter Husbanken.

I tillegg har boligsameiet legalpant i den enkelte seksjon tilsvarende 1G til enhver tid (folketrygdens grunnbeløp) som sikkerhet for krav som springer ut av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 25.

Forretningsføreren har ved en seksjonseiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangsauksjon over vedkommende seksjon. Seksjonseierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent av styret eller rettskraftig avgjort ved dom.

§ 16 Tvister

Eventuelle tvister mellom sameiet og en seksjonseier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Seksjonseierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting.

§ 17 Vedtektsendring

Endring i boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer.